Asbest in uw huurpand: wat nu?
(Bron: carstteiwes.nl)
In het winkelpand dat u verhuurt wordt asbest aangetroffen. Er moet gesaneerd worden. Uw huurder moet zijn winkel gedwongen sluiten en kijkt naar u, want de omzetderving is groot. Hangt u een schadeclaim boven het hoofd?
Een eerdere zaak
U bent uiteraard niet de eerste verhuurder die dit overkomt. In 2010 heeft de Hoge Raad een zaak behandeld waarin KPN een winkelpand huurde voor een Primafoonwinkel. KPN werd slachtoffer van een inbraak waarbij de inbrekers zich via het dak toegang hadden verschaft tot de winkel. Door de inbraak was asbest vrijgekomen. Cruciaal in deze zaak (Arrest KPN/Tamminga) bleek het onderscheid tussen hecht gebonden en niet-hecht gebonden asbest.
Verschillende typen asbest
Er zijn twee soorten asbest. Bij hecht gebonden asbest zijn de asbestvezels verankerd in het materiaal waarin het zit verwerkt. Denk bijvoorbeeld aan de bekende golfplaten. Bij niet-hecht gebonden asbest zijn de vezels juist niet sterk verankerd in het materiaal waarin het zit verwerkt. Dat is bijvoorbeeld het geval bij spuitasbest. Dit type asbest kan makkelijk vrijkomen en levert daarmee een direct gevaar op.
De hamvraag
In het huurrecht draait het bij geschillen vaak om de vraag of er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Als er sprake is van een gebrek heeft een huurder – onder meer – de mogelijkheid om de verhuurder aan te spreken op herstel daarvan. Is de aanwezigheid van asbest in een huurpand een gebrek? Is het daarbij bij van belang om welk type asbest het gaat?
Arrest KPN/Tamminga
In de KPN-zaak oordeelde de Hoge Raad dat het bij de verhuur van vastgoed gaat om de vraag of het pand aan de huurder het genot kan verschaffen voor het overeengekomen gebruik. In het geval van de KPN casus was het overeengekomen gebruik ‘gebruik als winkelruimte’. Omdat hier sprake was van niet-hecht gebonden asbest, was het volgens de Hoge Raad niet ondenkbaar dat bij dit gebruik asbest kon vrijkomen, bijvoorbeeld door het boren in een wand of een plafond waarin dit asbest is verwerkt. De enkele aanwezigheid van niet-hecht gebonden asbest kan daarom een gebrek opleveren. Als er sprake was geweest van hecht gebonden asbest dan is er in beginsel geen sprake van een gebrek. Immers: de asbest is verwerkt in de ‘behuizing’ en komt pas los bij bewerking daarvan.
Asbest kan een (duur!) gebrek zijn
In het arrest KPN Tamminga ging het om niet-hecht gebonden asbest. Dat kan gemakkelijk vrijkomen en dat maakte het tot een gebrek aan het verhuurde pand. De verhuurder werd hierdoor aansprakelijk gesteld voor de (gevolg-)schade. U kunt als verhuurder dus tegen een forse claim aanlopen als er sprake is van asbest in uw pand. Denk bijvoorbeeld aan de omzetderving zoals aangestipt in de inleiding.
Dit kunt u als verhuurder doen
Wilt u als verhuurder hoge kosten voorkomen, dan is het raadzaam om, voor het sluiten van een huurovereenkomst, een onderzoek uit te laten voeren naar de aanwezigheid van asbest in het te verhuren object. Daarnaast kunt u in uw huurovereenkomst een artikel opnemen over de uitsluiting c.q. beperking van de aansprakelijkheid voor eventuele schade als gevolg van de aanwezigheid van asbest.
Bron: carstteiwes.nl
Visie AsbestVraag:
Ook als asbest in het pand aanwezig is, hoeft het niet altijd direct verwijderd te worden. Dit kan alleen als er geen sprake is van direct gevaar voor mens en milieu of als er geen sloop– of renovatieplannen zijn. Wel moet de eigenaar of beheerder een asbest beheersplan (laten) opstellen als asbest in het gebouw blijft zitten. Dit plan beschrijft hoe het pand op een veilige manier kan worden gebruikt als asbest niet (volledig) wordt verwijderd. Laat een onafhankelijke partij op basis van objectieve criteria vaststellen, of en áls het zo is, welke maatregelen je moet nemen om een veilige (werk)situatie te behouden of te bewerkstelligen. In het asbestbeheersplan staan de maatregelen genoemd die de gebouweigenaar neemt of nog moet nemen om zonder risico’s gebruik van dat gebouw te waarborgen.
